Questions - Réponses sur la Loi ALUR

Rédigé par François AXISA

Intervention sur le thème « Loi ALUR et Copropriété », dans le cadre de la journée organisée par l’UNPI sur la propriété et la copropriété à la médiathèque JOSE CABANIS à TOULOUSE, le 17 juin 2014.

 

1ère question :

Me Axisa, la copropriété est l’un des grands volets de la loi du 24 mars 2014. Quelles sont les nouveautés majeures ?
 

Vous avez raison de vouloir évoquer les nouveautés majeures de ce texte car il est bien difficile de présenter de façon exhaustive cette réforme à volets multiples de la loi du 10 juillet 1965 en quelques mots.

Bien sûr l’interrogation déjà formulée à l’occasion de la loi SRU reste d’actualité : est-il raisonnable de « retoucher » ce texte qui détient une forte cohérence ? Ne faut-il pas au contraire procéder à une réforme d’ensemble ?

En réalité ce débat aujourd’hui est dépassé : le rythme des réformes est trop soutenu si ce n’est effréné, pour que l’on puisse refondre totalement le statut de la copropriété. Ceci est plutôt une critique de juriste qui constate trop souvent que la qualité de la production législative n’est pas compatible avec la société médiatique dans laquelle, trop souvent, la loi devient la traduction unique de l’action politique.

Pour répondre à votre question je pense que l’ont peut dire que le législateur a voulu apporter des mesures de sécurisation de la copropriété :

  • meilleure identification juridique avec la mise en place de l’immatriculation,
  • sécurisation matérielle avec la création d’un diagnostic (un de plus…) technique
  • sécurisation économique avec la création d’un fonds de travaux, qui ressemble beaucoup à un fonds d’épargne du reste, avec des mesures nouvelles pour les copropriétés dites en pré-difficulté, avec aussi des mesures de prévention destinées à écarter les copropriétaires mauvais payeurs et aussi une clarification des honoraires de syndic.
  • sécurisation de fonctionnement avec des assouplissements de majorités, l’introduction de la notification par voie numérique, les facilités de représentation dans les syndicats secondaires et aux assemblées des ASL,
On peut regretter que l’on n’ait pas innové en imposant par exemple un régime adapté d’assurance de protection juridique car le risque juridique est de plus en plus prégnant en pratique notamment avec la multiplication des contentieux de « régularité » qui peuvent peser très lourdement sur les copropriétés.

 

 

2éme question :

S’agissant de l’information des futurs acquéreurs d’un lot de copropriété et notamment des documents à annexer aux promesses de vente, comment les professionnels s’organisent-ils?
 

Dans la perspective de la sécurisation économique, le législateur veut renforcer l’information de l’acquéreur en particulier sur la situation financière du syndicat et sur le montant des charges qu’il devra supporter.

L’intention est certes louable mais il en résulte surtout un alourdissement considérable du travail des professionnels (intermédiaires et notaires) et un risque accru de contentieux et de recherche de responsabilité.

Les praticiens savent que la formalisation excessive ne protège pas sensiblement les acquéreurs car comme pour l’impôt, trop d’information tue l’information.

Pour le reste les professionnels vont s’adapter par la force des choses ce d’autant que la seule sanction est qu’à défaut d’avoir annexé les documents prescrits par les nouveaux articles 721-1à 721-3 du CCH c’est le délai de rétractation qui est reporté et ne court qu’à compter de cette communication…

 

3ème question :

Un assouplissement des règles de majorité pour la réalisation de travaux est également en vigueur et un fonds de travaux devra être mis en place. L’incitation est claire mais sur le terrain est-ce si simple ?
 

Oui en effet un assouplissement des règles de majorité est intervenu notamment en matière de travaux de mise aux normes et d’accessibilité qui passent à la majorité de l’article 24 c'est-à-dire la majorité simple.
Ce texte a fait l’objet d’une réécriture ; il inclut notamment le vote obligatoire d’engager ou non le diagnostic crée par la loi(article 731-1 à731-5 du CCH).
La majorité de l’article 24 est aussi applicable au vote de travaux à réaliser en parties privatives aux frais des copropriétaires concernés, travaux dont le syndicat reste le maître de l’ouvrage(article L 313-4-2 du Code de l’Urbanisme).

Vous avez raison d’évoquer la question du fonds de travaux qui est en effet une véritable création dont on comprend bien qu’il est un des outils majeurs de préservation de l’état de l’immeuble, un genre d’arme massive de lutte contre la dégradation des immeubles en copropriété ;

On ne peut pas dire tout d’abord que le législateur ait fait preuve de beaucoup d’imagination que ce soit sur le plan juridique ou bien encore sur le plan pratique :tout cela relève de la création d’une « tire lire » certes quelque peu affectée mais d’une tire lire tout de même !

Rappelons de quoi il s’agit.

Le législateur a écrit un nouvel article 14-2 applicable à compter du 1er janvier 2017… qui s’enrichit d’un paragraphe II instituant un fonds de travaux.

Seules les copropriétés à usage d’habitation totale ou partielle sont concernées.

Le texte prévoit que le fonds de travaux est constitué à l’issue d’une période de cinq ans à compter de la réception des travaux et non pas de la livraison.

Son utilisation est affectée aux travaux prescrits par « les lois et règlements » ainsi qu’aux travaux de l’article 14-2 détaillés par l’article 44 du décret du 17 mars 1967 soit de façon générale à des travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble à l’exclusion de la maintenance.
A noter que l’article 44 vise les études techniques telle que diagnostic et consultations de sorte que le diagnostic crée par la loi Alur pourra être financé sur le fonds de travaux s’il en existe un.

Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle « obligatoire « versée comme les provisions annuelles de charges dont le régime lui est applicable.

L’assemblée générale vote à l‘article 25 ou 25-1 l’affectation de tout ou partie du fonds aux travaux désignés par le texte.

A noter que les travaux conduits en urgence par le syndic pour la sauvegarde de l’immeuble peuvent être financés par ce fonds.

L’assemblée générale fixe à la majorité de l’article 25 ou 25-1, le montant de la cotisation qui est arrêtée en pourcentage du budget prévisionnel, pourcentage qui ne peut être inférieur à 5%.

Le syndicat est dispensé de constituer le fonds si le diagnostic de l’article 731-1 du CCH a été réalisé et qu’il n’a fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années.

Attention : les sommes sont attachées au lot et pas au copropriétaire et sont définitivement acquises au syndicat de sorte qu’il n’y a pas de remboursement en cas de cession d’un lot.

Les copropriétés de moins de 10 lots peuvent décider de ne pas constituer de fonds mais à la condition d’un vote unanime.

Il y a un événement « désactivant » mais pas de façon automatique : si le montant du fonds atteint un montant supérieur au budget prévisionnel le syndic doit faire voter :
1/l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux
2/l’éventuelle suspension du fonds en fonction de la décision prise sur le plan pluriannuel.

Le texte ne fixe pas la règle de majorité pour cette dernière décision.

Or le plan se vote à l’article 24(article 731-1 du CCH) tandis que la « désactivation » du fonds devrait se voter à l’article 25 ou 25-1…

Ce dispositif d’épargne travaux obligée appelle des réserves tout particulièrement en période de crise.

Il représente un mode de financement quelque peu archaïque ;on aurait pu rendre les copropriétés plus ou mieux éligibles à des financements de travaux de rénovation ou d’amélioration de l’habitat.

Cette réserve est certes affectée mais elle ne procède d’aucun véritable projet et l’on peut parier que les prises de décision d’utilisation des fonds seront parfois houleuses.

Cette réserve n’a pas de qualification fiscale de sorte qu’il existe un doute sur sa déductibilité.Elle n’a pas été qualifiée de « charge » par le texte.

Il est certain par contre qu’elle ne figurera pas au rang des charges récupérables sur le locataire.

Elle restera donc une charge financière qui peut être significative pour les copropriétaires.

Donc en effet tout cela n’est pas si simple mais pourrait-on dire, plutôt simpliste.

 

4ème question :

la loi ALUR vise à encadrer davantage la profession de syndic, ses missions et sa rémunération. Est-ce une avancée ? Est-elle suffisante ?
 

Indiscutablement le rôle des syndics fait partie des « maux » de la copropriété pour le législateur !

Un tel a priori me dérange. Il n’est pas fondamentalement choquant d’encadrer la profession d’intermédiaire qui en outre manie les fonds de ses mandants.

Mais sembler considérer que tout ou partie des problèmes de fonctionnement des copropriétés procèderait du comportement des syndics me semble représenter une mauvais base de travail : on ne légifère pas à la marge!

La confiance n’exclut pas le contrôle certes mais la justice est là et peut exercer des contrôles tout comme l’administration du reste.

En effet le rôle du syndic est plus encadré notamment en ce qui concerne sa rémunération (un décret est à venir) qui doit englober la majeure partie de sa mission légale.

La loi prévoit un contrat type à venir par décret là aussi : c’est une bonne chose si cela permet de faire jouer la concurrence en permettant de comparer des prestations et des prix présentés dans une forme identique.

Les prérogatives et surtout les devoirs du syndic sont étendus et précisés:

  • obligation de faire voter l’assurance de l’immeuble et en cas de refus le syndic « peut » souscrire l’assurance pour le compte du syndicat ce qui est une bonne chose.
  • obligation de faire voter l’archivage auprès d’une entreprise spécialisée(ce qui va être un coût supplémentaire pour le syndicat)
  • obligation de soumettre à l’assemblée les conventions auxquelles le syndic est intéressé de près ou de loin
  • obligation d’immatriculer le syndicat
  • obligation d’informer les occupants, de mettre à disposition le carnet d’entretien
  • obligation de proposer un accès sécurisé en ligne à compter du 1er janvier 2015
  • compte séparé, etc.

 

Cette modification de l’article 18 de la loi est à « étages » dans le temps : immédiatement, à un an et au 1er janvier 2017 selon les différentes mesures.

On peut évoquer aussi la création de nouvelles instances de régulation et de discipline et l’obligation de formation continue.

Sur le papier toutes ces mesures ne peuvent être qualifiées que de positives.

Elles posent toutefois une question.

Ce secteur professionnel connaît une forte concentration. La multiplication des contraintes formelles ne risque-t-elle pas d’accélérer ce processus avec à la clé une distorsion de concurrence ?

On peut faire la comparaison avec le secteur de la téléphonie avec une remarque de pur bon sens : moins d’opérateurs signifie moins de concurrence !

Or les prix sont directement influencés par le niveau de concurrence.

Alors que la loi esquisse justement un régime de petites copropriétés il eut été opportun de faire varier le régime d’obligation en fonction de la taille de façon à permettre à des opérateurs de petite ou moyenne taille de rester sur ce marché qu’ils quittent de plus en plus ce qui est préoccupant pour les petites copropriétés tout particulièrement en centre ville.

Toulouse le 17 juin 2014
François Axisa
Avocat au Barreau de Toulouse
Ancien Bâtonnier
Spécialiste du Droit Immobilier
Spécialiste du Droit des Personnes


Classé dans : Formation Mots clés : ALUR, copropriété