Les Copropriétés en pré-difficulté

Rédigé par François AXISA

Intervention dans le cadre des rencontres USH-MIDI PYRENEES/ IEJUC sur le thème: « Les Copropriétés en difficulté ». Jeudi 29 mars 2012

Le cadre légal du sujet qui nous intéresse aujourd’hui ayant été parfaitement posé par Monsieur le Professeur Daniel TOMASIN il faut tenter de mettre en perspective cette question des copropriétés en difficulté.

La question, ou plutôt les questions, méritent assurément que l’on prenne la mesure particulière des copropriétés dans le logement de façon générale.

Nous savons que le sujet du logement est un sujet socialement, économiquement, et donc politiquement, des plus sensibles.

Je crois qu’il est bon de rappeler ce qui devrait être une évidence mais qui ne l’est pas toujours dans les faits.

Le domicile, même si cette notion est purement juridique, figure parmi les éléments d’identité et nous savons que du domicile au logement il n’y a pour la plupart d’entre nous qu’un très petit pas.

Nous avons aussi que la socialisation, l’intégration, dans la société passe non seulement par un emploi, ou une source de revenus décents , mais aussi par la jouissance d’un logement.

Nous voyons aujourd’hui qu’il est parfois bien difficile de prétendre à un emploi si l’on n’a pas de domicile , voire si l’on est domicilié dans certaines zones urbaines « disqualifiées », et ,pire encore, nous voyons quelquefois qu’un emploi ,un revenu modeste, mais pas toujours modeste , ne permettent plus de se loger «normalement ».

Le sujet n’est donc pas anecdotique surtout si l’on se penche sur les chiffres mis à notre disposition par les pouvoirs publics eux-mêmes et notamment ceux commentés dans le rapport commandé par Monsieur Benoît APPARU Secrétaire d’Etat au Logement à Monsieur BRAYE président de l’ANAH.

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I - la position des copropriétés - caractéristiques et enjeux:

a)Le nombre des copropriétés est en constante augmentation ce constat chacun peut le faire quasiment à l’œil nu.

Cette progression se vérifie dans les indicateurs dont nous disposons :

Selon FILOCOM, le FIchier des LOgements par COMmunes crée par la DGI sur des bases donc fiscales, le nombre des résidences principales en copropriété a progressé de 13% en 4 ans (2002/2006) tandis que la progression sur l’ensemble du parc était de 7% seulement.

Cette progression reflète un mouvement profond, on dirait aujourd’hui une tendance lourde, puisqu’ elle est sur une période de 18 ans de 44% pour les copropriétés et de 24 % pour l’ensemble du parc.

(En Midi Pyrénées on recensait en 2007, 22000 copropriétés environ représentant plus de 230 000 résidences principales)

Ce phénomène est urbain : 97% des logements en copropriété sont situés en espaces urbains. Il est l’aboutissement d’une évolution démographique plus large, que l’académicien Michel SERRES n’hésite pas à qualifier de « rupture géante » en évoquant la disparition de la paysannerie au long du vingtième siècle .Michel SERRES illustre ce propos indiquant qu’en 2009, 1% de la population est paysanne ou proche de la paysannerie alors que cette proportion était de 70 ou 75 % cent ans plus tôt. (voir entretien avec Michel SERRES in La Dépêche du Midi édition du 19 février 2012intitulé « Un temps de grandes ruptures »).

b) le type d’immeubles en copropriété connaît une très grande variété :

    - immeubles très anciens dans les centres historiques des villes avec les contraintes qui en résultent : des organisations juridiques complexes, des imbrications, des parcelles aux formes irrégulières avec des logements de petite taille, et des inadaptations aux exigences modernes(ascenseurs par exemple)
    .

Mais aussi un atout à savoir la valorisation économique des centres ville qui ont bénéficié du renouvellement urbain.

    - constructions des années 50 dans le contexte de l’après guerre avec les limites de ces ensembles qui nécessitent d’importants travaux d’amélioration en raison du vieillissement des équipements et de graves insuffisances d’isolation soit un coût de fonctionnement thermique élevé - grands ensembles des années 1960/1975 construits sur une logique de masse avec le souci du confort mais souvent victimes d’évolutions économiques et sociales imprévisibles(exemple du Mirail à Toulouse) - années 1980 : ensembles de taille plus réduites aux architectures plus « typées » avec notamment les fameuses terrasses qui ont réservé tant de plaisirs aux juristes de la copropriété lorsque l’heure de l’entretien et de la réfection ont sonné ! - après les années 1980 :c’est le développement lié aux incitations fiscales

Il en ressort donc :

    un nombre potentiel de copropriétés susceptibles de rencontrer des difficultés de plus en plus important,
    un besoin de travaux de rénovation, d’adaptation de réhabilitation toujours plus grand,
    dans le même temps, un « public » de copropriétaires et d’occupants de plus en plus fragile économiquement…

Il est très difficile de dire aujourd’hui combien de copropriétés sont susceptibles de tomber en « difficulté » même si le constat de l’état du parc et de ses caractéristiques montre que le risque est important.

Du reste la question du repérage est nécessairement l’une de celles qu’il convient de se poser.

Des estimations évoquent une fourchette de 5 à 15 % des logements en copropriété concernés par cette fragilisation.(in « Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés une priorité des politiques de l’habitat »- D.BRAYE Président de l’ANAH).

Si ces chiffres sont exacts, et même si l’on retient seulement l’ordre de grandeur, la situation s’est détériorée au cours des dernières années.

En effet selon une étude de la CNAB présentée lors du 38ème Congrès de cette institution en 1999, ce pourcentage était de 1,8 % lots dépendant de copropriétés(voir « Copropriétés en difficulté et loi SRU » par Jacques LAFOND in « La loi SRU et le Droit de l’immobilier » LITEC).


II - La pertinence du dispositif légal de prévention:

On ne peut que déplorer les retouches successives du statut de la copropriété qui ont indiscutablement concouru à affaiblir la cohérence de départ de cette construction juridique laquelle reste marquée par la conception française de la propriété individuelle.

Il en résulte, sur le sujet des copropriétés en difficulté, comme sur d’autres un échec plus ou moins grand des objectifs poursuivis par ces réformes.

La pratique montre qu’il n’est que très rarement recouru au dispositif de prévention des difficultés rencontrées par les copropriétés tel qu’instauré par la loi du 25 mars 2009.

A Toulouse une estimation effectuée sur les premiers mois de l’année 2012 fait apparaître un nombre peu important de saisines présidentielles.

Aucune n’est formée sur le fondement des articles 29-1A ou 29-1B…

NOTA : Il semble qu’une seule et unique désignation soit intervenue sur ce fondement.

Ces requêtes de surcroit portent toutes sur la seule désignation d’un administrateur, dans un contexte cependant marqué par des difficultés financières.

La nouvelle retouche apportée par la loi ne donne pas satisfaction pour des raisons qui paraissent liées au texte lui-même :

    - difficulté dans la définition du seuil de déclenchement

        au moment de la clôture des comptes, alors qu’à la date de clôture des comptes la visibilité comptable n’est pas totale puisque les comptes ne seront arrêtés que plus tard par définition…
        25% des charges exigibles (14-1 et 14-2) alors que le budget peut être dépassé ou bien au contraire surévalué
        La prise en comptes des appels de travaux peut également fausser la donne si des appels sont étalés pour des travaux importants et apparaissent cependant impayés à la clôture des comptes

    - difficulté dans la mise en œuvre de la procédure,

        elle paraît être « imposée « pour le syndic qui informe le conseil syndical et « saisit » dit le texte le Président…
        mais pas tout à fait puisque dans le mois qui suit, en l’absence d’action du syndic les copropriétaires représentant 15 % des voix peuvent agir par voie d’assignation (parallélisme procédural de la saisine du Président selon la loi de 1994) ainsi que le créancier impayé de factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie voire de travaux votés par l’assemblée générale et exécutés.

-difficulté dans le choix et la mission du mandataire ad hoc ,

A l’arrivée ce système parait inadapté à un dispositif de véritable prévention lequel doit, à coup sûr, permettre à un syndicat de ne pas basculer de la « pré-difficulté » à la difficulté.

De surcroit on peut s’interroger sur l’idée du mandataire ad hoc ; celle-ci manifestement inspirée du régime de sauvegarde des entreprises est elle compatible avec la gouvernance de la copropriété ?

Or la situation de « crise » commande des décisions prises vite et légitimement ce qui est le cas dans le dispositif de l’article 29-1 sans limitation de durée autre que celle que fixe le Président …

Exemple de la copropriété X à Toulouse :immeuble IGH soumis en conséquence à une obligation de réaliser des travaux de mise en conformité d’ ascenseurs qui ne pouvaient être financés outre le problème d’exécution d’un jugement modifiant la répartition des charges entre différentes parties de l’ensemble immobilier .Cette situation a conduit à la désignation d’un administrateur provisoire avec tous les pouvoirs de l’assemblée qui a sollicité, et obtenu l’assistance de l’ancien syndic pour la tenue de la comptabilité. L’administration a permis l’exécution des travaux et le la mise en conformité du règlement de copropriété avec la décision de justice rendue et le retour à la normale.

La logique induite par le choix d’une procédure de type sauvegarde ne devrait elle pas conduire le législateur à créer une forme de procédure collective spécifique à la copropriété, procédure qui ne pourrait avoir pour but que le redressement de la copropriété?


III - Des pistes de réflexion

Si l’accumulation de solutions de circonstance nuit à une homogénéité d’ensemble il n’en reste pas moins que des efforts publics réels ont été faits permettant de réhabiliter des ensembles en difficulté.

Ces dispositifs articulés autour du financement de travaux ont montré leur efficacité notamment dans les ensembles ayant fait l’objet d’accession à la propriété de personnes aux revenus modestes ou moyens.

Peut être peut on sans prétention ni dogmatisme, constater que les améliorations doivent se concentrer sur certains points que l’on peut tenir pour cardinaux :

    - la gestion financière de la copropriété

        maîtrise des impayés
        maîtrise du budget et du financement des travaux
        contrôle efficace de l’équilibre financier du syndicat

    - la gestion administrative de la copropriété

        capacité et compétence du syndic dont le rôle et la mission demeurent décisifs,
        information des acquéreurs sur l’état de la copropriété,
        outils et documents de suivi de l’entretien de l’immeuble

    - la conservation physique de la copropriété

        amélioration de la situation d’assurance et de prise en charge des sinistres et des dommages
        protection juridique du syndicat aux fins de couverture de frais parfois importants de procès ou de recours
        planification des travaux d’entretien de conservation et d’adaptation de l’immeuble avec création de plans de financement (fonds travaux, PEL, systèmes mixtes, financements aidés)

Toulouse le 29 mars 2012

François Axisa
Avocat au Barreau de Toulouse
Spécialiste du Droit Immobilier
Spécialiste du Droit des Personnes
Ancien Bâtonnier

 

 

 

 

 

 


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